Bauwesen

Die hier veröffentlichten Informationen sich durch die Einführung durch FRIAC teilweise überholt und werden im Moment überarbeitet!

Die Baubewilligung ist ein Verwaltungsakt (= eine „Verfügung“), mit welchem eine Erlaubnis zu einer baulichen Tätigkeit erteilt wird.

Die der Baubewilligungspflicht unterstellten baulichen Tätigkeiten sind an sich nicht verboten. Sie sind aber erst nach erfolgter behördlicher Kontrolle, die mit der Erteilung der Baubewilligung abgeschlossen ist, zulässig.

Mit der Baubewilligung wird festgestellt, dass dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen (besonders baupolizeilichen) Hindernisse entgegenstehen.

Bauen ist nicht verboten – nur Bauen ohne Bewilligung ist verboten!

Sind alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt, muss die Baubewilligung erteilt werden!

Viele wichtige Informationen finden Sie im Bauhandbuch des Kantons Freiburg.

Der Ablauf des Bewilligungsverfahrens ist als Schema aus dem Bauhandbuch dargestellt.

• Ordentliches Verfahren
• Vereinfachtes Verfahren

Die gesetzlichen Grundlagen für das Bauen sind im

• Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 (RPG)
• Bundesverordnung über die Raumplanung vom 28. Juni 2000 (RPV)
• Raumplanungs- und Baugesetz vom 2. Dezember 2008 (RPGB)
• Ausführungsreglement vom 1. Dezember 2009 zum Raumplanungs- und Baugesetz (RPBR)
• Interkantonale Vereinbarung vom 22. September 2005 über die Harmonisierung der Baubegriffe
• Gemeindebaureglement nach Revision der Ortsplanung (noch nicht genehmigt durch BRPA)

geregelt.

Was ist baubewilligungspflichtig?

Gemäss Art. 22 RPG (Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung) dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.

Da das Gesetz die Begriffe „Bauten und Anlagen“ nicht näher definiert, hat die Rechtssprechung folgendes definiert:

„Bauten und Anlagen im Sinne vom Art. 22 Abs. 1 RPG sind jene künstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten Einrichtungen, die in fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Vorstellung über die Nutzungsordnung zu beeinflussen, sei es, dass sie den Raum äusserlich erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen Dazu gehören gemäss bundesgerichtlicher Praxis auch Fahrnisbauten, welche über nicht unerhebliche Zeiträume ortsfest verwendet werden.“ (BGE 123 II 259)

Im Ausführungsreglement (vom 1. Dezember 2009) zum Raumplanungs- und Baugesetz (kurz: RPBR) wird geregelt, welche Bauten dem ordentlichen Verfahren bzw. dem vereinfachten Verfahren unterstellt sind:

Art. 84 RPBR „Bewilligungspflicht“

Nach dem ordentlichen Verfahren sind baubewilligungspflichtig:

1. der Bau neuer Gebäude, der Abbruch (unter Vorbehalt von Artikel 150 Abs. 1 RPBG), der Wiederaufbau, die Vergrösserung und Aufstockung;
2. Ausbesserungen und Umbauten, welche die Gebäudestruktur, die schützenswerten Elemente oder die Zweckbestimmung der Räume verändern;
3. Nutzungsänderungen von Räumen und die Änderungen von Anlagen, die die Umwelt beeinträchtigen könnten, insbesondere neue Anlagen im Sinne von Artikel 2 Abs. 4 Bst. a der Luftreinhalte-Verordnung (LRV), wesentlich geänderte Anlagen im Sinne von Artikel 8 Abs. 2 und 3 der Lärmschutz-Verordnung (LSV), geänderte Anlagen im Sinne von Artikel 9 der Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NISV) sowie Anlagen, die der Umweltverträglichkeitsprüfung im Sinne von Artikel 9 des Umweltschutzgesetzes (USG) unterstehen;
4. Heizungsanlagen und damit verbundene technische Anlagen unter Vorbehalt von Artikel 85 Abs. 1 Bst. d;
5. [Solaranlagen mit mehr als 50 m2 Fläche] neue Gesetzgebung
6. Tiefbauwerke, wie Aufschüttungen, Abgrabungen, Stützmauern, die höher sind als 1,20 m ab gewachsenem Boden, Lärmschutzmauern und –wände, Leitungen, Kanalisationen, Wasserfassungen, der Ausbau von Wasserläufen sowie die Zugänge zu einer öffentlichen Strasse, der summarische Ausbau von Gemeindestrassen, die Strassen und Brücken, die nicht unter die Strassengesetzgebung fallen;
7. der Kiesabbau, die Deponien und die Steinbrüche sowie alle Anlagen, die mit diesen Installationen zusammenhängen;
8. Sport- und Freizeiteinrichtungen, wie Sportplätze, Eisbahnen, Häfen, öffentliche Schwimmbäder und Badestrände, Schiessstände und -anlagen, Motocrosspisten, Kartbahnen, Modellbahnen, Kunstschneeanlagen, Camping- und Wohnwagenplätze;
9. alle Anlagen und Arbeiten, welche die Bodenform oder das Bild einer Landschaft, eines Ortes oder eines Quartiers merklich verändern. Vorbehalten bleibt Artikel 85 Abs. 1 Bst. a;
10. Sanierungsarbeiten, die mit einer Bodenveränderung verbunden sind;
11. Tankstellen, Silos und Behälter jeder Art;
12. Sendeanlagen, die der NISV unterstehen;
13. Treibhäuser und Tunnels für die Landwirtschaft, den Gemüse- und Gartenbau, die für den ganzjährigen Betrieb bestimmt sind.

Art. 85 RPBR „Bewilligungspflicht“

Nach dem vereinfachten Verfahren sind baubewilligungspflichtig:

1. Stützmauern bis zu einer Höhe von 1,20 m ab gewachsenem Boden und die Einfriedungsmauern;
2. Unterhalts-, Ausbesserungs- und Renovationsarbeiten an Dach und Fassade, die das Aussehen des Bauwerkes wesentlich verändern;
3. Nutzungsänderungen und Anlageänderungen, die weder Arbeiten erfordern noch die Umwelt beeinträchtigen;
4. Wechsel von Heizsystemen einschliesslich der erforderlichen Arbeiten zur Einrichtung der neuen Anlage;
5. Sanitäranlagen;
6. [Solaranlagen mit mehr als 50 m2 Fläche] neue Gesetzgebung
7. Abgrabungen und Aufschüttungen bis zu einer maximalen Höhe von 1,20 m ab gewachsenem Boden und deren Fläche 500 m2 nicht überschreitet;
8. Tafeln und andere Reklameträger unter Vorbehalt von Artikel 84 Bst. i;
9. Automaten;
10. die übrigen geringfügigen Bauten und Anlagen, die nicht zu Wohn- und Arbeitszwecken genutzt werden und auch nicht als solche nutzbar sind wie Radioantennen, Hütten für Kleintiere (Hühnerställe, Kaninchenställe…) Garagen, Autounterstände oder Parkplätze, Gartenhäuser, unbeheizte Wintergärten, Biotope, private Schwimmbäder.

² Im Zweifelsfalle holt der Gemeinderat vorher das Gutachten der Oberamtsperson ein.

Art. 87 RPBR „Befreiung von der Bewilligung“ (Art. 135 Abs. 3 RPBG)

In diesem Artikel ist geregelt, welche Bauten von der Bewilligungspflicht befreit sind:

1. Unterhalts- und Ausbesserungsarbeiten, die weder das Aussehen und die Struktur des Bauwerkes noch die Zweckbestimmung der Räume wesentlich verändern;
2. kleinere Nebenanlagen wie Parabolantennen, nicht überdachte Gartenterrassen, private Gartenkamine, private Kinderspielplätze, Schwimmbäder (zerlegbar oder aufblasbar) ohne Wasseraufbereitungssystem, die nicht überdeckt und nicht beheizt sind;
3. Garten- und Aussenraumgestaltungen oder Anlagen wie Treppen, Brunnen, Skulpturen;
4.  Einfriedungen;
5. Treibhäuser und Tunnels für den Gemüse- und Gartenbau mit saisonalem Charakter und die am Ende der Saison wieder abgebaut werden;
6. Wohnwagen und Mobilheime in den von der Ortsplanung dafür vorgesehenen Zonen.

² Das vereinfachte Verfahren ist indessen anwendbar, wenn sich die in den Buchstaben a bis d aufgezählten Bauten und Anlagen in einer Schutzzone befinden oder in Verbindung stehen zu einem geschützten Gebäude.

³ Bewilligungsfreie Solaranlagen nach dem Bundesrecht müssen 30 Tage vor Baubeginn der Gemeinde gemeldet werden. Welche Pläne und Unterlagen der Meldung beigelegt werden müssen, wird in den Richtlinien der Direktion (Art. 89 Abs. 2) gestgelegt.

⁴ Umnutzungen nach der Bundesgesetzgebung über Zweitwohnungen (Art. 7 ZWV) müssen innerhalb von 30 Tagen ab Wohnungsbezug der Oberamtsperson schriftlich gemeldet werden. Die Oberamtsperson informiert das Grundbuchamt von Amtes wegen über die Umnutzung, damit dieses die Anmerkungen ändern kann.

Von der Idee zum fertigen Objekt
(oder "vom Projekt zum Objekt")

Die hier veröffentlichten Informationen sich durch die Einführung durch FRIAC teilweise überholt und werden im Moment überarbeitet!

Einführung der elektronischen Baugesuchseingabe FRIAC

Die neue Webanwendung FRIAC (FRIbourg Autorisation de Construire) zur elektronischen Verwaltung der Vorprüfungsgesuche sowie der Baubewilligungsgesuche im ordentlichen und vereinfachten Verfahren wird am 1. Juni 2019 in allen Freiburger Gemeinden eingeführt. Ab diesem Datum sind sämtliche Baugesuche elektronisch über FRIAC einzureichen. 

Der Kanton unterstützt die flächendeckende Einführung von FRIAC mit Informationen und Arbeitshilfen auf folgende Internetseite:

www.fr.ch/de/brpa (Baubewilligungen)

Die Umstellung auf das elektronische Baubewilligungsverfahren stellt die Gemeinden vor grosse Herausforderungen. Gleichzeitig sind wir überzeugt, dass die Digitalisierung einem Kundenbedürfnis entspricht und das Baubewilligungsverfahren effizienter wird. Es gilt nun, allen die Anwendung von FRIAC zu ermöglichen, niemanden auszuschliessen, Hilfestellungen zu bieten und sämtliche Arbeitsschritte im Baubewilligungsverfahren, vom Baugesuch bis zur Bezugsbewilligung, auf FRIAC umzustellen.

Demnächst werden auf der Homepage der Gemeinde Ulmiz die Parameter und hilfreiche Informationen über die Anwendung von FRIAC publiziert.

Wir danken den Bauherrschaften für das nötige Verständnis bei der Einführungsphase von FRIAC.

Vorprüfung

Ist ein Bauherr im Zweifel, ob sein Bauvorhaben zulässig ist, kann er vor Einreichung des Baugesuchs ein Vorprüfungsgesuch (Art. 137 RPBG – Raumplanungs- und Baugesetz) stellen. In der Vorprüfung wird die Zulässigkeit des Projekts geklärt.

Baugesuch

Sowohl das Gesuch im ordentlichen wie auch vereinfachten Verfahren sind bei der Gemeinde einzureichen.

Beizulegende Dokumente im ordentlichen Verfahren:

• vollständig ausgefülltes Gesuchsformular
• Situationsplan
• Pläne
• Verzeichnis der spezifischen Formulare
• wenn erforderlich: Formular „Näherbaurecht“.

Die Unterlagen sind fünffach einzureichen.

Beizulegende Dokumente im vereinfachten Verfahren:

• vollständig ausgefülltes Gesuchsformular
• Situationsplan
• Pläne
• wenn erforderlich: Formular „Näherbaurecht“

Die Unterlagen sind vierfach einzureichen.

Prüfung durch die Gemeinde

Nach Einreichung des Baugesuchs prüft die Gemeinde die Erfüllung der formellen Anforderungen. Sind die formellen Anforderungen erfüllt, wird das Baugesuch vom Gemeinderat und der Baukommission materiell geprüft.

Publikation (Auflage) des Baugesuchs

1. Ordentliches Verfahren
   Baugesuche im ordentlichen Verfahren werden öffentlich aufgelegt und im Amtsblatt veröffentlicht. Die öffentliche Auflage dauert 14 Tage. Allfällige Abweichungsgesuche werden ebenfalls veröffentlicht. Zusätzlich werden die betroffenen Nachbarn von der Gemeinde mit eingeschriebenem Brief über das Bauvorhaben benachrichtigt. Hier läuft ebenfalls die Frist von 14 Tagen, um zum Abweichungsgesuch Stellung zu nehmen oder allfällige Entschädigungsansprüche geltend machen zu können.
2. Vereinfachtes Verfahren
   Baugesuche werden entweder öffentlich aufgelegt oder die interessierten Nachbarn werden durch eine Benachrichtigung der mit eingeschriebenem Brief davon in Kenntnis gesetzt. Die öffentliche Auflage dauert ebenfalls 14 Tage. Allfällige Abweichungsgesuche werden ebenfalls veröffentlicht bzw. im Schreiben an die Nachbarn erwähnt.

Ab der öffentlichen Auflage sind Baugespanne (Profile) aufzustellen.

Während der Einsprachefrist (beträgt in beiden Verfahren 2 Wochen) kann jede interessierte Person bei der Gemeindeschreiberei durch eine schriftliche, begründete Eingabe gegen das Bauvorhaben Einsprache erheben. Die Frist beginnt am Tag nach der Publikation im Amtsblatt (bzw. am Tag nach der Zustellung des eingeschriebenen Briefes) zu laufen und kann nicht erstreckt werden. Sie gilt als eingehalten, wenn die Einsprache am letzten Tag der Frist bei der Gemeinde eingereicht oder der Post übergeben wird. (= Datum des Poststempels)

Behandlung ev. Einsprachen

Wird eine Einsprache eingereicht, wird der Gesuchsteller von der Gemeinde darüber informiert.

Sowohl bei Baugesuchen im ordentlichen wie im vereinfachten Verfahren kann die Gemeinde – muss sie aber nicht – Einspracheverhandlungen führen. Im ordentlichen Verfahren steht diese Möglichkeit auch dem Oberamt zu.

Wird aufgrund einer Einspracheverhandlung das Bauprojekt wesentlich geändert, muss es erneut öffentlich aufgelegt werden. (Ausnahme: alle Betroffenen – nicht nur die Beteiligten im Einspracheverfahren – sind mit der Anpassung einverstanden.)

Der Entscheid über Einsprachen wird im ordentlichen Verfahren vom Oberamt und im vereinfachten Verfahren vom Gemeinderat gefällt.

Gutachten

1. ordentliches Verfahren
   Die Gemeinde erstellt das Gemeindegutachten und leitet dieses mit den eingereichten Baugesuchsunterlagen inkl. allfälliger Einsprachen an das Bau- und Raumplanungsamt (BRPA) weiter. Das BRPA koordiniert die Prüfung des Gesuchs bei den erforderlichen kantonalen Amtsstellen und erstellt einen einheitlichen Antrag. Anschliessend leitet es die Akten mit seinem Gutachten an das Oberamt weiter.
2. vereinfachtes Verfahren
   Da der Gemeinderat das Bauvorhaben beurteilt, holt er die erforderlichen Gutachten auf Gemeindeebene ein (z.B. Stellungnahme der Brandschutzfachperson) und ggf. Gutachten der interessierten kantonalen Amtsstellen ein.

Entscheid

Über Baugesuche nach dem ordentlichen Verfahren wird vom Oberamt, und Gesuche nach dem vereinfachten Verfahren wird vom Gemeinderat entschieden. Inhaltlich kann der Entscheid entweder auf

• Erteilung der Bewilligung ohne Bedingungen
• Erteilung der Bewilligung unter Bedingungen auf Abweisung des Gesuchs

lauten. Der Entscheid über das Baugesuch und allfälliger Einsprachen ist dem Gesuchssteller zu eröffnen.

Projektänderungen

1. während des Baubewilligungsverfahrens
   Wird ein Projekt während des Baubewilligungsverfahrens geändert, so ist dieses erneut öffentlich aufzulegen. Ausnahme: es handelt sich um belanglose Änderungen. Ob die Änderungen belanglos sind, entscheidet beim ordentlichen Verfahren das Oberamt und beim vereinfachten Verfahren der Gemeinderat.
2. nach Erteilung der Baubewilligung
   Wird ein Projekt nach Erteilung der Baubewilligung geändert, so ist in jedem Fall ein neues Auflageverfahren durchzuführen. Unterlag das ursprüngliche Projekt dem ordentlichen Verfahren, so ist auch die Projektänderung dem ordentlichen Verfahren unterstellt, auch wenn die Änderung für sich alleine nach dem vereinfachten Verfahren bewilligt werden könnte.
   Unterlag das ursprüngliche Projekt dem vereinfachten Verfahren, so ist auch die Projektänderung dem vereinfachten Verfahren unterstellt, wenn das geänderte Projekt insgesamt noch ein Bauvorhaben von geringer Bedeutung ist. Ist es dies nach der Änderung nicht mehr, so ist neu das ordentliche Verfahren durchzuführen.
   Wenn bei einem Projekt nach Erteilung der Baubewilligung ein weiteres Element hinzugefügt wird (z.B. bei einem Wohnhaus die Erstellung eines Velounterstandes) so hat der Bauherr hat grundsätzlich die Wahl:
   
   • Will er das zusätzliche Element als Projektänderung in das ursprüngliche Gesuch integrieren, so ist die Erweiterung dem gleichen Verfahren unterstellt, wie das Hauptobjekt (in diesem Beispiel dem ordentlichen Verfahren).
   • Will er für das zusätzliche Element ein neues Gesuch stellen, wird dieses nicht als Projektänderung behandelt und kann ggf. im vereinfachten Verfahren bewilligt werden (wie in unserem Beispiel).

Gültigkeit der Baubewilligung

Die Baubewilligung ist mit ihrer Zustellung sofort gültig. Das heisst, dass mit der baulichen Tätigkeit sofort begonnen werden kann, ohne dass die Beschwerdefrist abgewartet werden muss. Auch wenn eine Beschwerde eingereicht wurde, kann mit dem Bau begonnen werden. Allerdings mit dem Risiko, falls die Beschwerde gut geheissen wird, einen Rückbau der bereits ausgeführten Arbeiten ausführen zu lassen.

Die Baubewilligung ist zwei Jahre gültig und kann um weitere zwei Jahre verlängert werden, wenn wichtige Gründe vorliegen und sich die Bedingungen für die Baubewilligung nicht geändert haben.

Während des Baus

Während des Baus ist die Gemeinde für die Baukontrolle verantwortlich. Diese Verantwortung hat die Gemeinde an die Baukommission delegiert. Die Baukommission prüft, ob

• eine Baubewilligung vorliegt
• die Vorschriften, Pläne, ggf. Bedingungen, die mit der Baubewilligung ausgesprochen wurden und allfällige Schutzmassnahmen eingehalten werden
• die Sicherheit und der Gesundheitsschutz gewährleistet ist.

Um dieser Aufsichtspflicht nachzukommen, haben die Mitglieder der Baukommission jederzeit Zutritt zur Baustelle und können die Anwesenheit des Bauherren oder seines Vertreters verlangen.

Mitteilungspflicht des Bauherrn

Während der Ausführung der Arbeiten hat der Bauherr die Gemeinde regelmässig über den Fortschritt der Arbeiten zu informieren, damit die Baukommission die Möglichkeit hat, Kontrollen durchzuführen, wenn diese angebracht erscheinen.

Folgende „Meilensteine“ müssen gem. Art. 110 Abs. 2 RPBR gemeldet werden:

• Erstellung des Schnurgerüsts (Standort und Höhen);
• Verlegen der äusseren Kanalisationen;
• Beendigung des Rohbaus;
• Beendigung der Arbeiten;
• Beendigung der Umgebungsarbeiten.

Stellt die Baukommission im Rahmen ihrer Kontrollen Mängel fest, wird die Bauherrschaft aufgefordert, diese in einer gesetzten Frist zu beheben. Ist aufgrund der Art des festgestellten Mangels mit der Einstellung der Arbeiten zu rechnen, erstattet die Gemeinde umgehend Meldung beim Oberamt – und nicht erst nach Ablauf der gesetzten Frist.

Sind die Mängel nach Ablauf der gesetzten Frist nicht behoben, kann die Gemeinde die Arbeiten auf Kosten des Eigentümers ausführen lassen. Dies muss dem Eigentümer mit einer erneuten Frist vorher angekündigt werden. Hat der Eigentümer diese Frist ebenfalls ungenutzt verstreichen lassen und die Arbeiten sind bereits angelaufen, kann er gegen diese keine Beschwerde mehr einreichen.

Nach Abschluss der Bauarbeiten

1. Übereinstimmungsnachweis
   Nach Abschluss der Bauarbeiten muss ein von der Bauherrschaft (bzw. dessen Architekten) ein Übereinstimmungsnachweis ausgefertigt und der Gemeinde, dem BRPA und dem Oberamt zugestellt werden. Der Übereinstimmungsnachweis bestätigt, dass das erstellte Bauwerk den genehmigten Plänen und den Bedingungen der Baubewilligung entspricht.
   Dem Übereinstimmungsnachweis ist eine Erklärung des amtlichen Geometers beizufügen, in der bestätigt wird, dass das Bauwerk gemäss Situationsplan erstellt und die Vermarkung (und ggf. die Vermessungsfixpunkte) wiederhergestellt worden ist.
2. Bezugsbewilligung
   Räume eines neuen, umgebauten oder renovierten Gebäudes, die dem Aufenthalt von Personen dienen, dürfen nur bezogen werden, wenn – gestützt auf den Übereinstimmungsnachweis – eine Bezugsbewilligung von der Gemeinde erteilt worden ist.
3. nach der Erteilung der Bezugsbewilligung
   Auch nach Erteilung der Bezugsbewilligung kann die Gemeinde baupolizeiliche Kontrollen durchführen, wenn sie Grund zur Annahme hat, dass die Baute zweckwidrig genutzt wird oder nicht bewilligte Änderungen vorgenommen wurden.
   Gemäss Art. 169 RPBG ist der Eigentümer verpflichtet zur Gewährleistung der öffentlichen Sicherheit und Hygiene seine Bauten und Liegenschafen zu unterhalten. Die Gemeinde wie auch das Oberamt haben die Möglichkeit, eine erteilte Bezugsbewilligung wieder zu entziehen, wenn die Räume den Sicherheits- und Hygienevorschriften nicht (mehr) entsprechen.

Gebühren im Zusammenhang mit dem Bau eines EFH resp. MFH