bauwesen

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Von der Idee zum fertigen Objekt
(oder "vom Projekt zum Objekt")

Vorprüfung

Ist ein Bauherr im Zweifel, ob sein Bauvorhaben zulässig ist, kann er vor Einreichung des Baugesuchs ein Vorprüfungsgesuch (Art. 137 RPBG – Raumplanungs- und Baugesetz) stellen. In der Vorprüfung wird die Zulässigkeit des Projekts geklärt.

Baugesuch

Sowohl das Gesuch im ordentlichen wie auch vereinfachten Verfahren sind bei der Gemeinde einzureichen.

Beizulegende Dokumente im ordentlichen Verfahren:

Die Unterlagen sind fünffach einzureichen.

 

Beizulegende Dokumente im vereinfachten Verfahren:

Die Unterlagen sind vierfach einzureichen.

 

Prüfung durch die Gemeinde

Nach Einreichung des Baugesuchs prüft die Gemeinde die Erfüllung der formellen Anforderungen. Sind die formellen Anforderungen erfüllt, wird das Baugesuch vom Gemeinderat und der Baukommission materiell geprüft.

 

Publikation (Auflage) des Baugesuchs

  1. Ordentliches Verfahren
    Baugesuche im ordentlichen Verfahren werden öffentlich aufgelegt und im Amtsblatt veröffentlicht. Die öffentliche Auflage dauert 14 Tage. Allfällige Abweichungsgesuche werden ebenfalls veröffentlicht. Zusätzlich werden die betroffenen Nachbarn von der Gemeinde mit eingeschriebenem Brief über das Bauvorhaben benachrichtigt. Hier läuft ebenfalls die Frist von 14 Tagen, um zum Abweichungsgesuch Stellung zu nehmen oder allfällige Entschädigungsansprüche geltend machen zu können.
  2. Vereinfachtes Verfahren
    Baugesuche werden entweder öffentlich aufgelegt oder die interessierten Nachbarn werden durch eine Benachrichtigung der mit eingeschriebenem Brief davon in Kenntnis gesetzt. Die öffentliche Auflage dauert ebenfalls 14 Tage. Allfällige Abweichungsgesuche werden ebenfalls veröffentlicht bzw. im Schreiben an die Nachbarn erwähnt. Ausnahme: Das von den Nachbarn unterzeichnete Formular „Einwilligung der benachbarten Grundeigentümer“ liegt bei.

Ab der öffentlichen Auflage sind Baugespanne (Profile) aufzustellen.

Während der Einsprachefrist (beträgt in beiden Verfahren 2 Wochen) kann jede interessierte Person bei der Gemeindeschreiberei durch eine schriftliche, begründete Eingabe gegen das Bauvorhaben Einsprache erheben. Die Frist beginnt am Tag nach der Publikation im Amtsblatt (bzw. am Tag nach der Zustellung des eingeschriebenen Briefes) zu laufen und kann nicht erstreckt werden. Sie gilt als eingehalten, wenn die Einsprache am letzten Tag der Frist bei der Gemeinde eingereicht oder der Post übergeben wird. (= Datum des Poststempels)

 

Behandlung ev. Einsprachen

Wird eine Einsprache eingereicht, wird der Gesuchsteller von der Gemeinde darüber informiert.

Sowohl bei Baugesuchen im ordentlichen wie im vereinfachten Verfahren kann die Gemeinde – muss sie aber nicht – Einspracheverhandlungen führen. Im ordentlichen Verfahren steht diese Möglichkeit auch dem Oberamt zu.

Wird aufgrund einer Einspracheverhandlung das Bauprojekt wesentlich geändert, muss es erneut öffentlich aufgelegt werden. (Ausnahme: alle Betroffenen – nicht nur die Beteiligten im Einspracheverfahren – sind mit der Anpassung einverstanden.)

Der Entscheid über Einsprachen wird im ordentlichen Verfahren vom Oberamt und im vereinfachten Verfahren vom Gemeinderat gefällt.

 

Gutachten

  1. ordentliches Verfahren
    Die Gemeinde erstellt das Gemeindegutachten und leitet dieses mit den eingereichten Baugesuchsunterlagen inkl. allfälliger Einsprachen an das Bau- und Raumplanungsamt (BRPA) weiter. Das BRPA koordiniert die Prüfung des Gesuchs bei den erforderlichen kantonalen Amtsstellen und erstellt einen einheitlichen Antrag. Anschliessend leitet es die Akten mit seinem Gutachten an das Oberamt weiter.
  2. vereinfachtes Verfahren
    Da der Gemeinderat das Bauvorhaben beurteilt, holt er die erforderlichen Gutachten auf Gemeindeebene ein (z.B. Stellungnahme der Brandschutzfachperson) und ggf. Gutachten der interessierten kantonalen Amtsstellen ein.

 

Entscheid

Über Baugesuche nach dem ordentlichen Verfahren wird vom Oberamt, und Gesuche nach dem vereinfachten Verfahren wird vom Gemeinderat entschieden. Inhaltlich kann der Entscheid entweder auf

  • Erteilung der Bewilligung ohne Bedingungen
  • Erteilung der Bewilligung unter Bedingungen auf Abweisung des Gesuchs

lauten. Der Entscheid über das Baugesuch und allfälliger Einsprachen ist dem Gesuchssteller zu eröffnen.

 

Projektänderungen

  1. während des Baubewilligungsverfahrens
    Wird ein Projekt während des Baubewilligungsverfahrens geändert, so ist dieses erneut öffentlich aufzulegen. Ausnahme: es handelt sich um belanglose Änderungen. Ob die Änderungen belanglos sind, entscheidet beim ordentlichen Verfahren das Oberamt und beim vereinfachten Verfahren der Gemeinderat.
  2. nach Erteilung der Baubewilligung
    Wird ein Projekt nach Erteilung der Baubewilligung geändert, so ist in jedem Fall ein neues Auflageverfahren durchzuführen. Unterlag das ursprüngliche Projekt dem ordentlichen Verfahren, so ist auch die Projektänderung dem ordentlichen Verfahren unterstellt, auch wenn die Änderung für sich alleine nach dem vereinfachten Verfahren bewilligt werden könnte.
    Unterlag das ursprüngliche Projekt dem vereinfachten Verfahren, so ist auch die Projektänderung dem vereinfachten Verfahren unterstellt, wenn das geänderte Projekt insgesamt noch ein Bauvorhaben von geringer Bedeutung ist. Ist es dies nach der Änderung nicht mehr, so ist neu das ordentliche Verfahren durchzuführen.
    Wenn bei einem Projekt nach Erteilung der Baubewilligung ein weiteres Element hinzugefügt wird (z.B. bei einem Wohnhaus die Erstellung eines Velounterstandes) so hat der Bauherr hat grundsätzlich die Wahl:
    • Will er das zusätzliche Element als Projektänderung in das ursprüngliche Gesuch integrieren, so ist die Erweiterung dem gleichen Verfahren unterstellt, wie das Hauptobjekt (in diesem Beispiel dem ordentlichen Verfahren).
    • Will er für das zusätzliche Element ein neues Gesuch stellen, wird dieses nicht als Projektänderung behandelt und kann ggf. im vereinfachten Verfahren bewilligt werden (wie in unserem Beispiel).

 

Gültigkeit der Baubewilligung

Die Baubewilligung ist mit ihrer Zustellung sofort gültig. Das heisst, dass mit der baulichen Tätigkeit sofort begonnen werden kann, ohne dass die Beschwerdefrist abgewartet werden muss. Auch wenn eine Beschwerde eingereicht wurde, kann mit dem Bau begonnen werden. Allerdings mit dem Risiko, falls die Beschwerde gut geheissen wird, einen Rückbau der bereits ausgeführten Arbeiten ausführen zu lassen.

Die Baubewilligung ist zwei Jahre gültig und kann um weitere zwei Jahre verlängert werden, wenn wichtige Gründe vorliegen und sich die Bedingungen für die Baubewilligung nicht geändert haben.

 

Während des Baus

Während des Baus ist die Gemeinde für die Baukontrolle verantwortlich. Diese Verantwortung hat die Gemeinde an die Baukommission delegiert. Die Baukommission prüft, ob

  • eine Baubewilligung vorliegt
  • die Vorschriften, Pläne, ggf. Bedingungen, die mit der Baubewilligung ausgesprochen wurden und allfällige Schutzmassnahmen eingehalten werden
  • die Sicherheit und der Gesundheitsschutz gewährleistet ist.

Um dieser Aufsichtspflicht nachzukommen, haben die Mitglieder der Baukommission jederzeit Zutritt zur Baustelle und können die Anwesenheit des Bauherren oder seines Vertreters verlangen.

Mitteilungspflicht des Bauherrn

Während der Ausführung der Arbeiten hat der Bauherr die Gemeinde regelmässig über den Fortschritt der Arbeiten zu informieren, damit die Baukommission die Möglichkeit hat, Kontrollen durchzuführen, wenn diese angebracht erscheinen.

Folgende „Meilensteine“ müssen gem. Art. 110 Abs. 2 RPBR gemeldet werden:

  • Erstellung des Schnurgerüsts (Standort und Höhen);
  • Verlegen der äusseren Kanalisationen;
  • Beendigung des Rohbaus;
  • Beendigung der Arbeiten;
  • Beendigung der Umgebungsarbeiten.

Stellt die Baukommission im Rahmen ihrer Kontrollen Mängel fest, wird die Bauherrschaft aufgefordert, diese in einer gesetzten Frist zu beheben. Ist aufgrund der Art des festgestellten Mangels mit der Einstellung der Arbeiten zu rechnen, erstattet die Gemeinde umgehend Meldung beim Oberamt – und nicht erst nach Ablauf der gesetzten Frist.

Sind die Mängel nach Ablauf der gesetzten Frist nicht behoben, kann die Gemeinde die Arbeiten auf Kosten des Eigentümers ausführen lassen. Dies muss dem Eigentümer mit einer erneuten Frist vorher angekündigt werden. Hat der Eigentümer diese Frist ebenfalls ungenutzt verstreichen lassen und die Arbeiten sind bereits angelaufen, kann er gegen diese keine Beschwerde mehr einreichen.

 

Nach Abschluss der Bauarbeiten

  1. Übereinstimmungsnachweis
    Nach Abschluss der Bauarbeiten muss ein von der Bauherrschaft (bzw. dessen Architekten) ein Übereinstimmungsnachweis ausgefertigt und der Gemeinde, dem BRPA und dem Oberamt zugestellt werden. Der Übereinstimmungsnachweis bestätigt, dass das erstellte Bauwerk den genehmigten Plänen und den Bedingungen der Baubewilligung entspricht.
    Dem Übereinstimmungsnachweis ist eine Erklärung des amtlichen Geometers beizufügen, in der bestätigt wird, dass das Bauwerk gemäss Situationsplan erstellt und die Vermarkung (und ggf. die Vermessungsfixpunkte) wiederhergestellt worden ist.
  2. Bezugsbewilligung
    Räume eines neuen, umgebauten oder renovierten Gebäudes, die dem Aufenthalt von Personen dienen, dürfen nur bezogen werden, wenn – gestützt auf den Übereinstimmungsnachweis – eine Bezugsbewilligung von der Gemeinde erteilt worden ist.
  3. nach der Erteilung der Bezugsbewilligung
    Auch nach Erteilung der Bezugsbewilligung kann die Gemeinde baupolizeiliche Kontrollen durchführen, wenn sie Grund zur Annahme hat, dass die Baute zweckwidrig genutzt wird oder nicht bewilligte Änderungen vorgenommen wurden.
    Gemäss Art. 169 RPBG ist der Eigentümer verpflichtet zur Gewährleistung der öffentlichen Sicherheit und Hygiene seine Bauten und Liegenschafen zu unterhalten. Die Gemeinde wie auch das Oberamt haben die Möglichkeit, eine erteilte Bezugsbewilligung wieder zu entziehen, wenn die Räume den Sicherheits- und Hygienevorschriften nicht (mehr) entsprechen.

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